عرصه و اعیان، دو مفهومی که در زمین و املاک بسیار مهم است. سوالی که برای خیلی ها پیش می آید این است که عرصه چیست؟ اعیان چیست؟ و در نهایت تفاوت بین عرصه و اعیان در چیست؟ در ادامه مستروکیل بصورت کامل این سوالات را پاسخ میدهد.
- عرصه و اعیان چیست؟
- عرصه و اعیان زمین های موقوفی
- تفاوت عرصه و اعیان چیست؟
- سهم مالک از عرصه چقدر است؟
- چگونه عرصه تفکیک میشود؟
- چگونه اعیان تفکیک میشود؟
عرصه و اعیان چیست؟
معنی اصلی واژه عرصه و اعیان برای کلیه املاکی است که دارای سند هستند و یا سندهایی که دارای کاربری های متفاوت از جمله مسکونی، تجاری، اداری و غیره هستند.
با توجه به تعاریف تعیین شده عرصه زمینی است که ساختمانی به صورت ویلایی، مجتمع کم واحد، برج ، مجتمع تجاری روی آن ساخته می شود.
و اما اعیان واحدهایی است که روی آن ساختمان ساخته می شوند؛ بنابراین عرصه را زمین و اعیان را ساختمانی که روی آن احداث می شود می گویند.
در اکثر معاملات ملکی زمین و ساختمان را به صورت کلی و شش دانگ در نظر می گیرند که عرصه و اعیان ملک را هر دو با هم می فروشند.
در املاک شخصی زمانی که ملک به اسم یک نفر است یعنی عرصه و اعیان هر دو به یک شخص تعلق دارد.
امروزه صاحبان واحدها در مجتمع های مسکونی و یا برج ها صاحب اعیان و قسمتی از عرصه هستند.
عرصه و اعیان در زمین های موقوفی به چه صورت است؟
در زمین های وقف شده عرصه و اعیان به صورت جدا فروخته می شود. البته هرکدام از آن ها باتوجه به نوع و کاربرد تعیین می شود.
چرا باید از اهمییت عرصه و اعیان اطلاع داشته باشیم؟
هنگام خرید و یافروش ملک معمولا اعیان ملک ارائه می شود و در آن زمان خریدار و فروشنده در خصوص عرصه صحبت نمی کنند زیرا این موضوع دارای اهمییت بسیاری است.
اهمییت عرصه زمانی مشخص می شود که مالک قصد تخریب و یا نوسازی ملک را داشته باشد.
هر یک از صاحبین واحدهای مجتمع های مسکونی قدرالسهمی دارد و نسبت به آن از عرصه سهم دارد.
خوب است بدانید که اگر عرصه و یا زمین ملکی بیشتر باشد تعداد واحدها و یا اعیان کمتر باشد قدرالسهم هرکدام از آن ها بیشتر است و در نهایت دارای ارزش بیشتری هستند.
بنابراین در صورت مشخص بودن این مسائل مشکلات کمتر است و بعبارتی تعیین قدرالسهم هر کدام از واحدها و عنوان کردن آن ها در هنگام فروش آن سبب سرعت بخشیدن در روند معاملات خواهد شد.
تفاوت عرصه و اعیان چیست؟
عرصه و اعیان در ساختمان ها به زمین و بنای ساختمان گفته می شود، در بسیاری از ملک ها صاحب عرصه و عیان ی شخص اشت و در بعضی مواقع قسمت کوچکی از عرصه یا زمین به صاحب اعیان تعلق دارد.
معمولا در آپارتمان ها و یا مجتمع ها صاحبین اعیان و عرصه چندین نفر هستند و اندازه سهم هر شخص با جدا کردن عرصه و اعیان برای هر کدام از مالکان تعیین می شود.
در برخی از ساختمان ها اعیان تفکیک شده و به صورت سند مالک ها آن ها تعیین شده است.اما عرصه ساختمان بدین صورت نیست و معمولا برای تعیین سهم هر شخص یکی از مالکان باید مراحل مربوزه را طی کند.
در اکثر موارد به تفکیک و جداسازی عرصه نیازمند نیستند مگر در مواقععی که شخص موردنظر بخواهد تغییراتی در سهم خود داشته باشد که در این زمان میزان قدرالسهم هرکدام از مالکان از عرصه دارای اهمییت است.
به صورت معمول در زمان تغییرات و یا نوسازی آپارتمان هایی که دارای چندین مالک برای اعیان است و یا در زمان تقسیم ارث جداسازی عرصه ساختمان از اهمییت ویژه ایی برخوردار است.
تعیین سهم وارث از عرصه ملک
در زمان تقسیم ارث و همچنین مشخص کردن سهم هر کدام از وراث می بایست به این نکته توجه کرد که اگر اعیان به تنهایی تقسیم شود و میزان سهم افراد از عرصه تعیین نشود در زمان فروش ملک و یا نوسازی ساختمان احتمالا به تفکیک عرصه نیاز است تا بتوان با توجه به سهم هر کدام از وراث خرید و فروش و یا ساخت و ساز انجام شود.
در اینجا افرادی که ارثی به آن ها تعلق گرفته است باید به شهرداری ها بروند و پس از ارئه درخواست مبنی بر تفکیک عرصه فرآیند تفکیک را پیگری کنند.
تعیین سهم مالکان از عرصه ملک در زمان نوسازی
در برج ها و آپارتمان ها سهم مالکان از اعیان زمین مشخص شده است و معمولا افراد برای واحدهایی که به آن‌ها تعلق دارند سند معتبری دارند اما مورد مالکیت افراد بر عرصه در این ساختمان ها از شرایط متفاوتی برخوردار است.
زمین های این چنینی به شخص خاصی تعلق ندارند و سهم هر شخص و بعبارتی هزینه های مرتبط با آن صورت گیرد.
بسیاری از دردسرهای احتمالی و دعوای که از این مسائل نشات می گیرد با طی کردن فرآیند مربوط از بین می رود.
لذا در این مورد افرد قادر هستند به شهرداری و اداره ثبت اسناد مراجعه کرده و مراحل مربوط به تفکیک عرصه ملک را طی کنند و براساس تفکیک قانونی سهم هر کدام از افراد تعیین می شود.
چگونگی تفکیک عرصه
همانطور که مشخص کردیم در زمان تخریب و یا نوسازی ساختمان ها و یا تقسیم ارث به تفکیک عرصه ملک نیاز است تا بتوانید مطابق آن سهم هر شخص را تعیین کنند.
در این زمان اشخاص قادر هستند پس از اینکه به شهرداری ها و یا اداره ثبت اسناد مراجعه کردند درخواست خود را طبق جداسازی ارائه کنند و مراحل مربوطه را طی کنند.
تفکیک عرصه مطابق با تقاضای مالک و یا وکیل قانونی انجام می شود و دارای مراحل زیر است که عبارت است از:
- مالک و یا وکیل قانونی شخص از شهرداری تقاضای نقشه تفکیک پلاک کند.
- اخذ مدارک لازم توسط شهرداری
- آماده سازی نقشه مصوبه
- ارسال یک نسخه از نقشه موردنظر برای تطبیق با مقررات ثبت و تنظیم به اداره ثبت اسناد و املاک
- تطبیق نقشه شهرداری با سند مالکیت صادر شده و محل ملک توسط نقشه بردار
- صدور گواهی عدم تجاوز به مجاورین و معابر و شوارع به وسیله نقشه بردار
- اقدام به تنظیم صورت مجلس تفکیکی توسط نماینده اداره ثبت اسناد و املاک
- طی مراحل اداری و پرداخت هزینه های مربوطه
- ارسال یک نسخه از نقشه مربوطه به دفتر اسناد رسمی و تحویل آن به مالک
چگونگی تفکیک اعیان
در اکثر ساختمان ها برای اینکه ساختمان چند واحد است نیازمند جداسازی اعیان است و به کمک آن می توانند واحدهای موردنظر را خرید و فروش کنند و برای مالکان مربوطه سندی معتبر صادر کنند.
بنابراین تفکیک اعیان در ساختمان های دارای چند واحد با در نظر گرفتن گواهی پایان کار صورت می گیرد و مراحل زیر متشکل می شود:
- تهیه گواهی پایان کار ساختمان توسط مالک یا وکیل قانونی
- ارائه گواهی پایان کار ساختمان توسط مالک یا وکیل قانونی به اداره ثبت اسناد و املاک
- ترسیم و مشخص کردن قسمت‌های مفروزی و قسمت های مشاعی ملک توسط نقشه بردار
- تهیه و تنظیم صورت مجلس تفکیکی توسط نقشه بردار
- طی مراحل اداری و هزینه‌های مربوطه
عرصه و اعیان در زمین های موقوفی
در املاک موقوفی مالک فقط صاحب اعیان ملک است و در خصوص عرصه هیچگونه اختیاری ندارد و سند عرصه به صورت موقوفی و در نزد سازمان اوقاف است و با توجه به شرایط وقف از آن استفاده می کند.
مالکیت این نوع زمین ها به صورت کامل زیر نظر سازمان اوقاف است و در صورت ساخت و ساز و فروش واحدهای مربوطه فقط اعیان این املاک به فروش می رسد و خریدار فقط صاحب اعیان است.
برخلاف اکثر زمین ها و یا اسناد ملکی در این نوع زمین ها صاحبین اعیان و عرصه با هم تفاوت دارند.
بنابراین در این نوع از املاک به دلیل اینکه عرصه در مالکیت صاحب اعیان نیست می بایست سالیانه مبلغی را به صورت اجاره به سازمان اوقاف بپردازند.
این اجاره 99 ساله است و بعد از آن با بررسی شرایط درخصوص اجاره مجدد این زمین ها تصمیم گیری می کنند.
هرگونه خرید و فروش در این نوع املاک می بایست زیر نظر سازمان اوقاف صورت گیرد.
سند رسمی و انواع آن
در فرهنگ لغت فارسی کلمه سند به معنی نوشته ایی است که وام یا طلب کسی را مشخص می کند. و اما تعریف سند در ماده 1248 قانون مدنی به این صورت است:
سند متشکل از هر نوع نوشته ایی است که در مقام دفاع و یا دعوی مستند است.
تعریف اسناد رمس در ماده 1287 قانون مدنی به این صورت است:«اسنادی که در اداره ی ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آن ها، بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند؛ رسمی است»
بخش های مختلف اسناد رسمی
- اسنادی که در ادارات ثبت اسناد و املاک کشور تنظیم می شود.
- اسنادی که در دفاتر رسمی کشور تنظیم می شود
- سندهای تنظیم شده به وسیله مامورین رسمی (سند طلاق و سند مالکیت نقل و انتقال اتومبیل)
خوب است بدانید که در ماده 1289 قانونگذار آورده است: «غیر از اسناد مذکور در ماده ی ۱۲۸۷، سایر اسناد، عادی است».
دعاوی عرصه و اعیان
بسیاری از دعاوی های مرتبط با عرصه و اعیان در مراکزی همچون شهرداری و اداره ثبت اسناد کشور قابل حل است.
اکثر دعاوی که ممکن است در این مورد پیش بیاید زمانی است که وارثان ملک می خواهند از قدرالسهم عرصه خود اطلاع داشته باشند و یا در صدور سند اعیان مشکلی ایجاد است که باید از سهم خود مطمئن شوند.
در خصوص ساخت و ساز مجتمع بزرگ و یاساخت و ساز در زمین های اوقافی باشد که برای هریک به صورت کوتاه در ادامه توضیح می دهیم.
قدرالسهم عرصه در ارث
زمانی که فرد از دنیا می رود ورثه شاید بخواهند ارثیه خود را بفروشند. مجتمع های بزرگی که در این نوع زمین ها قرار دارند و مالک عیان و عرصه سهم برده و گاهی این مشکل اتفاق می افتد.
با پیگیری از شهرداری و طرح درخواست تفکیک عرصه صورت می گیرد.
قدرالسهم عرصه در مشارکت ساخت مجتمع ها
مجتمع ها به علت ابعاد بزرگ زمین، مالک اعیان هر واحد تعیین شده است اما عرصه به راحتی مشخص نمی شود.
زمانیکه ساکنین این چنین مجتمع ها تصمیم بگیرند آن ها را تخریب کنند به صورت مشخص هر کدام دارای سند اعیانی است.
مسئله ایی که در این صورت اتفاق می افتد تقسیم عرصه ساختمان است.
ممکن است هر کدام از مالکین ادعای بیش از حق السهم عرصه را داشته باشد که در نهایت موجب می شود تا قانونگذار آن بررسی کند.
این افراد می توانند به شهرداری و اداره ثبت اسناد کشور مراجعه کنند و با طی کردن فرآیند هر کدام صاحب عرصه خود شوند.
No comment