فروش ملک مشاع یکی از مسائل مهم قضایی می باشد، چرا که ملک مشاع از آنجا که بین چندین نفر مشترک می باشد ملاحظاتی دارد که در زمان خرید و فروش آن باید حتما مورد توجه قرار گیرد. پیشتر در خصوص ملک مشاع بصورت کامل صحبت کردیم و در ادامه مستروکیل به بررسی فروش و خرید ملک مشاع و شرایط آن می پردازد.
فروش ملک مشاع
در خصوص فروش و انتقال ملک مشاع در ابتدا باید دو مسئله را بررسی کرد:
- ملک مشاع پیش از ثبت منتقل شود
- ملک مشاع پس از ثبت منتقل شود
انتقال پیش از ثبت
براساس ماده 114 آیین نامه قانون ثبت: «هر گاه ملک مشاع از طرف چند نفر درخواست ثبت شده و قبل از ثبت ملک به یک نفر منتقل شود با تذکر به اسامی متقاضیانی که ملک به نام آنها آگهی شده و انتقال داده اند به نام منتقل الیه در یک جا ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک صادر می گردد.»
از آنجا که خرید و فروش ملک مشاع ملاحظات متعددی دارد و امکان اینکه دچار مشکلات بعد از معلاملات ملک مشاع شوید، اکیدا پیشنهاد میکنیم حتما در این خصوص با وکیل ملکی با تجربه مشورت کنید.
فروش ملک مشاع پیش از ثبت
خوشبختانه قابلیت انتقالو فلوش پیش از ثبت رسمی وجود دارد، در این صورت سند ملک مذکور به نام یک شخص صادر می‌شود.
اما اسامی سایر شرکا و یا فروشندگان می‌بایست در دفاتر ثبتی نوشته شده و ملک به نام تمامی آنها آگهی می‌شود.
انتقال پس از ثبت
براساس ماده 11 آیین نامه قانون ثبت هرزمانی که ملک مشاع به فردی منتقل شود اسناد مالکیت پیشین باطل شد ه و سند مالکیت برای فرد جدید صادر می‌شود.
طبق ماده 583 قانون مدنی: هرکدام از شرکا قادر هستند بدون رضایت شریک دیگر سهم خود را به صورت جزئی یا کلی به فرد سومی منتقل کند.
براساس ماده 104 آیین دادرسی قانون: در زمان انتقال کل یا بخشی از ملک به ثبت رسیده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک و زیر نظر ثبت املاک ثبت خواهد شد.
فروش ملک مشاع پس از ثبت
زمانیکه برای ملک مشاع سندی به نام تمامی شرکا صادر شود، قابلیت فروش و انتقال آن وجود دارد، هنگامیکه تمامی ملک مشاع به یک نفر از آنها منتقل شود، اسناد مالکیت پیشین باطل شده و سند مالکیت جدید صادر می‌شود.
زمانیکه یکی از شرکا نسبت به فروش سهم خود اقدام کند، سند معامله در دفتر اسناد رسمی به ثبت خواهد رسید.
هرکدام از مالکین پیش از اقدام به فروش سهم خود به فرد سوم در ابتدا باید قصد فروش سهم خود را به سایر شرکا اعلام کنند.
مستروکیل در مقاله‌ایی جدا به صورت جامع و کامل به بررسی ملک مشاع چیست؟ پرداخته است، می‌توانید با مراجعه به این صفحه به مطالب موردنظر خود دست یابید.
دستور فروش ملک مشاعی
ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر می‌دارد که «ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکاء و به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود». در صورتی که بَنا به تصمیم واحد ثبتی، ملکِ غیرقابل افراز تشخیص داده شود، گواهینامه‌ای به متقاضی تسلیم می‌شود که در آن غیرقابل افراز، و تقسیم بودن ملک اعلام می‌گردد؛ و شریکِ متقاضی، به استناد گواهی‌نامه یادشده و سایر اسناد و مدارک مالکیت، درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی تقدیم، و دادگاه پس از صدور دستور فروش آن را به دایره اجرا، خواهد سپرد و مدیر اجرا نیز وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی نسبت به مزایده و فروش مال غیرمنقول اقدام می‌نماید
ویکیپدیا
وکالت در فروش ملک مشاع
زمانیکه شرکای ملک مشاع تمایل داشته باشند که وکیل آنها ملک را به فروش برساند، هرچند توصیه می‌شود کلیه مراحل و اقدامات مرتبط با ملک مشاع طبق راهکارها و قوانین متعدد به واسطه وکیل صورت گیرد.
در هنگام فروش به واسطه وکیل به دلیل اینکه تمامی شرکا هرچند سهم کمتر در ملک داشته باشند مالک هستند و لازم است کلیه شرکا به وکیل موردنظر خورد وکالت دهند.
برای مثال: بین شرکا با هر میزان سهمی تفاوتی وجود نداردT مثلا اگر فردی 3 دانگ داشته باشد و دیگری 2 دانگ در زمان وکالت فرقی بین آنها وجود ندارد. در صورتیکه یکی از شرکا وکالت نداده باشد و وکیل برای پیش برد مسائل اقدام کند فضولی و باطل است.
فروش ملک مشاع: آیا ملک مشاع را میتوان فروخت؟
شاید برایتان سوال باشد که چگونه ملک مشاع را بفروشیم؟ از آنجاییکه ملک مشاع دارای مالکین مختلفی است در زمان فروش با مشکلات و پیچیدگی‌های متعددی روبه رو خواهdد بود.
اما باید به این نکته توجه داشت که هر کدام از مالکین ملک مشاع قادر هستند به صورت حقوقی در سهم خود تصرف داشته باشند. که این تصرف ممکن است به صورت فروش یا انتقال به فرد دیگری باشد.
اما بدون اجازه سایر مالکین فرد نمی‌تواند در ملک تصرف و یا دستکاری داشته باشد.
برای افراد زیادی این سوال مطرح است که چگونه میتوان ملکی را از حالت مشاع خارج کرد؟
برای پاسخ به این سوال باید گفت که افراز یکی از راه‌های جداسازی ملک مشاع است، همواره مالکان به توافق یکسانی در مورد فروش ملک نخواهند رسید، در نهایت هرکدام از شرکا قادر خواهند بود در جهت تقسیم ملک که افراز ملک مشاع است اقدام کنند.
دعای مربوط به املاک مشاع از نوع دعای مالی یا غیرمالی؟
برخی از دعاوی مرتبط با ملک مشاع مالی و برخی دیگر غیرمالی است ، با توجه به قوانین متنوع و نظریه‌های مشورتی:
دعاوی مالی در زمان فروش املاک مشاع
| دعاوی فروش | نظریه مشورتی |
|---|---|
| دعوای فروش املاک مشاع درصورت اختلاف در مالکیت | نظریه مشورتی 11/10/62-4749/7 |
| دعوای الزام به فروش ملک مشاع در صورت اختلاف در مالکیت | ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده 9 آیین نامه آن. |
فروش ملک مشاع چقدر زمان میبرد؟
شاید برایتان سوال باشد: در دادگاه حقوقی چقدر زمان میبرد تا ملک مشاع فروخته شود؟
در اینجا برای پاسخ به این سوال باید گفت از زمانیکه فرد درخواست افراز کرده باشد و ملک موردنظر تقسیم نشده باشد و به فروش مال مشاع ختم شد حدودا 1 سال زمان میبرد اما نمی‌توان به صورت قطعی چه مدت زمانی ممکن است طی شود.
دستور فروش ملک مشاع چه مراحلی دارد و چقدر طول میکشد؟
نخست می‌بایست در خصوص ملک مذکور تصمیم و حکم قاطع از سوی مراجع قضایی و ذی صلاح اعم از اداره ثبت و دادگاه براساس غیرقابل افراز بودن ملک صادر شود.
مرحله دوم این است که هرکدام از شرکا قادر خواهند بود تا برای فروش سهم خود درخواست ارائه کنند.
مرحله سوم دستور فروش ملک از سوی دادگاه است.
مرحله چهارم برای زمانی است که ملک به صورت مزایده فروش رود، در مزایده کارشناس یک ارزش پایه‌ای برای ملک مشخص می‌کند، فردی برنده مزایده خواهد بود که بیشترین پیشنهاد را بدهد.
در اینجا نکته قابل تامل و جود دارد که نبود شرکا یا شخص ثالث در جلسه مزایده در انجام مزایده ممانعتی نخواهد اشت و همان فردی که درخواست فروش را داده است قادر است این ملک را بخرد.
باید بدانید که درخواست دستور فروش ملک مشاع به واسطه دفاتر خدمات الکترونیک قضائی انجام می‌شود. اما شاید بپرسید برای گرفتن این دستور چقدر زمان لازم است؟ زمان تقریبی بین 2 تا 6 ماه است.
آیا فروش ملک مشاع جرم است؟
وضعیت انتقال یا فروش مال غیر به واسطه شرکا در مال مشاعی چگونه است؟
فروش سهم مشاعی که به فروشنده تعلق دارد به هیچ وجه جرم نیست و مانعی در آن وجود ندارد، به نوعی حق قانونی مالک است. اما زمانیکه فرد سهم دیگران را در مال مشاعی بفروشد مجرم است و مشمول مقررات کیفری انتقال مال غیر است.
لذا فروش سهم مشاع از سوی مالک در صورتی که تمامی سهم مشاع خود را بفروشد و یا فقط بخشی از آن را بلامانع است؛ زیرا فرد خریدار به اندازه سهم خریداری شده در ملک مشاع شریک خواهد شد.
اما اگر مالک مشاعی بخشی معین از کل ملک را به صورت مفروز ک از ابعاد و مشخصات معلوم باشد را بفروشد معامله نسبت به سهم مالکین دیگر در آن قسمت تعیین شده قطعا ممنوع و نادرست است.
فروش ملک مشاع ارثی
در زمان فروش ملک مشاع موروثی می‌بایست نخست گواهی انحصار وراثت دریافت کنید، سپس زمانیکه ملک موردنظر غیرقابل افراز تعیین می‌شود با تقاضای هرکدام از وراث با دستور دادگاه میتوان به فروش می‌رسد.
بعد از اینکه دستور فروش صادر شد پس از تشکیل پرونده و براساس قوانین و مقررات اجرای احکام مدنی، ملک موردنظر به واسطه مزایده به فروش می‌رسد و در نهایت میان وراث تقسیم سهم انجام می‌شود.
فروش ملک مشاع بازداشتی
ملک بازداشتی به ملکی گفته می‌شود که به صورت قانونی توقیف شده و معامله در آن ممنوع است. بنابراین نمی‌توان ملک مشاعی را که در توقیف دادگاه قرار دارد را معامله کرد یا به فروش رساند.
خرید و فروش ملک بازداشتی چه حکمی دارد؟
به لحاظ قانونی خرید و فروش ملک بازداشتی باطل و ممنوع است به این معنا که فروشند نمی‌تواند ملک را منتقل کند و خریدار مالک نخواهد بود.
براساس ماده 663 قانون مجازات اسلامی هر فردی که عالما در اشیایی که به واسطه مقامات ذی‌صلاح توقیف شده است بدون اجازه تصرف یا دخالتی در آن داشته باشد که منافی با توقیف باشد محکوم به حبس از 3 ماه تا 1 سال است.
فروش ملک مشاع قولنامه‌ای
زمانیکه بین شرکا توافقی صورت گیرد میتوان ملک مشاع قولنامه‌ایی را فروخت و نیازی به افراز نیست، بنابراین در صورت عدم توافق شرکا می‌بایست در ابتدا افراز و بعد از مشخص شدن هر فرد می‌تواند سهم خود را بفروش برساند.
به صورت ساده قولنامه به معنی تنظیم قرارداد موقتی و اولیه است، دو فردی که تصمیم به معامله با یکدیگر در آینده را دارند، پیش قرارداد و تعهد خود را در آن درج می‌کنند و در زمان مشخص تعهد دارند نسبت به انتقال مال خود عمل کنند.
معمولا در قولنامه ضمانت اجرایی خسارت یا مالی برای موارد عدم انجام تعهد در نظر گرفته می‌شود. در فروش ملک مشاع به واسطه قولنامه اگر کلیه شرکا برای فروش ملک به صورت قولنامه‌ایی توافق کنند، قادر خواهند بود به صورت قولنامه‌ایی به فروش برسد و نیاز به افراز ملک نیست.
در جایی که شرکا ملک مشاع بر فروش ملک به صورت قولنامه‌ایی رضایت نداشته باشند، نخست باید افراز ملک صورت گیرد و پس از آن هر کدام از شرکا قادر خواهد بود با تعیین کردن سهم خود برای فروش ملک اقدام کند.
لذا باید توجه کرد در املاک مشاعی، کلیه شرکا مالک اصلی بشمار می‌رود، به همین دلیل در خرید و فروش چنین املاکی باید دقت لازمی داشته باشید و بهتر است در مسیر خود از یک وکیل ملکی کمک بگیرید.
نمونه دادخواست فروش ملک مشاع
فروش ملک مشاع غیر قابل افراز
دستور ملک مشاع غیرقابل افراز در قالب رای نمی‌گنجد زیرا خواسته خواهان در این صورت دعوا تلقی نمی‌شود، در نهایت رسیدگی قضایی و دادرسی انجام نمی‌شود و محکومی وجود ندارد.
دادگاه صرفا برای فروش دستور صادر می‌کند و فروش ملک و تقسیم ثمن آن هم به واسطه واحد اجرای احکام مدنی صورت می‌گیرد.
فروش ملک مشاع کشاورزی
دستور فروش زمین کشاورزی مانند سایر املاک است فقط مسئله اصلی قابلیت افراز است که از اداره ثبت در جهاد کشاورزی استعلام می‌کند.
نکات حقوقی فروش زمین مشاع کشاورزی
- اولین و مهم‌ترین نکته احراز هویت فردی و گواهی‌های اثبات مالکیت فروشنده
- انتهای قولنامه مهر و امضای دهیاری و اعضای شورای روستا حتما باید ضمیمه صورت گیرد.
- باید از اداره کشاورزی برای انتقال ملک استعلامی صورت گیرد که به صورت مصادره‌ایی نباشد و مشکلات حقوقی اراضی نداشته باشد و کاربری ملک به صورت دقیق احراز شود
- برای اینکه زمین دولتی، مرتع و یا در حریم جنگل، رودخانه و یا سد و غیره نباشد باید از اداره منابع طبیعی استعلام بگیرد
- بعضی از زمین‌ها از سند تک برگ، منگوله‌دار و یا برگه مخصوص گواهی مالکیت برخوردار هستند و برخی هم به صورت قولنامه‌ایی که وضعیت آن می‌بایست در توضیحات قولنامه درج شود.
- درج عبارت «چنانچه هر گونه فسادی در معامله مشخص شود فروشنده متعهد است علاوه بر فسخ فلان مبلغ را به عنوان خسارت به خریدار پرداخت کند»
- خوب است از فروشنده برای محکوم کردن معامله تعهد محضری گرفت.
- جهت محکم‌کاری: برای محکم کاری از اهالی روستا تحقیق بعمل آید و از مالک زمین مجاور و مالک قبلی امضا دریافت کرد امضا دریافت کنید تا زمان خرید خیالتان راحت باشد.
- در خصوص مدعی شدن و یا حق پشیمانی فرد دیگر و یا قابل انتقال نبودن ملک در قولنامه شرح داده شود.
- بین طرفین باید شرطی قرار گیرد که در صورت پرداخت نشدن هرگونه از چک‌ها باید به صورت خودکار بیع و قرارداد فسخ شود و فروشنده قادر است ملک را به فرد دیگری واگذار کند در این حالت مبلغ پرداختی با کسر 10 درصد قابل برگرداندن است.
- اگر زمین و یا باغی از سند برخوردار باشد پیش از عقد قرارداد به واسطه دفترخانه از اداره ثبت در خصوص توقیفی نبودن ملک و یا ممنوع المعامله نبودن مالک و یا وکیل باید استعلام کنید.
- درخصوص کلیه امکانات همچون داشتن و یا نداشتن چاه، داشتن مجوز و یا باطل شدن یا نشدن آن به سرعت در قولنامه نوشته شود و بهتر است در خصوص مجوز از اداره آبیاری استعلام کنید.
- زمین‌هایی که در کنار جاده هستند می‌بایست حریم قانونی را باید جاده رعایت کنند و در خصوص آن میتوان از اداره راه پرسیده شود که مثلا در طرح توسعه و راهسازی جاده قرار نگرفته باشد.
فروش ملک مشاع از طریق مزایده
نحوه مزایده ملک مشاع به این صورت است که دادورز اجرای احکام بعد از اینکه پرونده را ثبت و تشکیل داد برای کارشناسی و تعیین قیمت زمانی مشخص می‌کند.
هر نظری که کارشناس ارائه دهد و به شرکا راضی نباشند می‌توانند به آن اعتراض کنند، زمانیکه طرفین هیچگونه اعترضی نداشته باشند به واسطه بخش اجرای احکام آگهی مزایده منتشر می‌شود و در نهایت روز و ساعت مشخصی برای مزایده در نظر گرفته می‌شود.
نکاتی درباره مزایده ملک مشاع
- زمانیکه دادگاه برای فروش ملک دستوری صادر کند، سایر شرکا و خواندگان قادر به ارائه اعتراض نسبت به تصمیم دادگاه نیستند.
- دادخواستی که یکی از شرکا در جایگاه خواهان به دادگاه تقدیم می‌کند، می‌بایست اسامی کلیه شرکای دیگر در آن درج شود و اگر ملک ورثه‌ایی باید اسامی تمام ورثه در آن وارد شود.
- زمانیکه درخواست دستور فروش ملک مشاعی توقیف شده باشد به واسطه طلبکاران دادگاه درخواست را قبول نخواهد کرد.
- دادگاه زمانی دستور فروش را صادر می‌کند که ملک غیرقابل افراز باشد.
فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک
در صورت فروش ملک بدون اجازه شریک پیگیری و مجازات در پی دارد، فروش ملک بدون اجازه شریک از جمله مهم‌ترین مسائلی که در خصوص اموال مشاعی مطرح است. این موضوع زمانی رخ می‌دهد که کلیه شرکا از قوانین املاک مشاعی بی‌اطلاع باشند.
آیا فروش ملک بدون اجازه شریک صحیح است؟
فروش ملک بدون اجازه شریک به لحاظ قانونی صراحتا غیرنافذ است، معامله‌ایی غیرنافذ است که شرایط صحت یک معامله را داراست اما آثار آن براساس رضایت افرادی که به نحوی در معامله ذی‌نفع هستند محسوب می‌شود.
لذا اگر بین شرکا یکی از آنها ملک را بدون اجازه بقیه شرکا به فروش برساند، سایر شرکا قادر خواهند بود با معامله مخالفت کنند و آن را تنفیذ نکنند.
در این شرایط آثار یک معامله بر اقدام موردنظر بار نخواهد شد اما اگر کلیه شرکا با معامله موردنظر موافقت نکنند معامله به صورت کامل نافذ و صحیح است.
فروش سهم مشاعی بدون اجازه شریک
در برخی موارد فرد گمان می‌کند به دلیل اینکه فرد مالک قسمتی از ملک است می‌تواند سهم خود را شخصا جدا کرده و آن را به فروش برساند.
اما در حقیقت باید بدانید برخلاف تصور عموم فروش ملک مشاعی آنقدرها هم کار ساده‌ایی نیست؛ زیرا در این مورد سهم کلیه افراد در تمامی اجزای ملک در نظر گرفته شد ه و هیچ کدام از افراد نمیتوانند بگویند پس من مالکیت دو دانک از ملک مذکور را دارم و قادر هستم دو دانگ از آن را به فروش برسانم، اگر در چنین موقعیتی معامله صورت بگیرد و شریک رضایت دهد معامه نافذ است و در آن هیچگونه مشکلی وجود ندارد.
فروش ملک مشاع خلع ید شده
به صورت کلی براساس ماده 308 قانون مدنی خلع ید به این معنی است که فردی بدون اینکه از ادعای مالکیت برخوردار باشد و به صورت غیرقانونی ملکی را تصرف کند و حتی با تقاضای مالک به این مسئله پایان ند.
خلع ید مشاعی، زمانیکه ملکی به چند نفر تعلق دارد و یکی از آنها بدون اجازه سایر شرکا ملک را تصرف کند و حتی در صورت اخطار شرکا به اقدام خود ادامه دهد.
یکی از مهم‌ترین و بارزترین مصادیق خلع ید مشاعی به موردی بستگی دارد که چند شخص به واسطه ارث، مالکِ ملک و یا مال غیرمنقول(خانه، آپارتمان، زمین، مغازه، باغ و غیره) هستند، اما یک نفر و یا چند نفر از وراث و شرکا ملک را موردتصرف قرار می‌دهند و اجازه نمی‌دهد سایر شرکا تصرف نداشته باشند و یا فروش هم راضی نباشند.
در واقع اصلی‌ترین راه‌های اجبار شرکا و ورثه به فروش و تقسیم همین درخواست خلع ید مشاعی طبق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مربوط است.
نکاتی درخصوص خلع ید مشاعی
- ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مستند خلع ید مشاعی
- دعوای خلع ید جزو دعوای مالی است و در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.
- هزینه دادرسی خلع ید طبق قیمت منطقه‌ای املاک مورد محاسبه قرار می‌دهد.
- اجرای خلع ید مشاعی به این صورت است که ملک از تصرف تمامی مالکین خارج شده و به هیچکدام از آنها اختصاص داده نخواهد شد تا در خصوص نحوه تصرف توافق کنند.
- زمانیکه اختلاف شرکا به واسطه خلع ید تمام نشود، می‌بایست نسبت به پایان دادن قطعی اختلاف بین شرکا نسبت به تقاضای دستور فروش ملک مشاع اقدام کرد.
- فقط زمانی قانون‌گذار از خلع ید استفاده کرده است در ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی است، بدین صورت در ماده 308 به بعد در قانون مدنی کلیه این مقررات ناظر به خلع ید است و در حقیقت خلع ید به نوعی برای برطرف کردن غصب صورت می‌گیرد.
اگر ملک مشاع در مزایده فروش نرود
اگر ملکی در مزایده اجرای احکام مدنی به فروش نرود چه باید کرد؟ برای پاسخ به این سوال باید گفت پس از کسر مبلغی از برآورد کارشناسی به اندازه طلبتان از ملکی که فروش نرفته است سهم خود را بردارید و یا به نوعی فرد می‌تواند به اندازه طلب خود، صاحب شود.
فروش ملک مشاع در رهن بانک
آیا درخواست فروش ملک مشاعی که در رهن بانک قراردارد مورد پذیرش دادگاه ها قرار می‌گیرد؟
راهکار پیشنهادی برای شریک ملکی که خواهان دستور فروش ملک مشاعی مرهونه است ، چیست ؟
زمانیکه ملک مشاع به واسطه یکی از شرکا به رهن بانک گذاشته شود تمامی سرکا در زمان فروش ملک به علت بازداشت ملک با مشکل روبه رو می‌شوند.
زیرا دادگاه برای رسیدگی درخواست فروش دستوری صادر می‌کند و فرآیند اکثر دادگاه براین است که با توجه به درخواست دستور فروش و حکم به الزام فک رهن همزمان به علت تفاوت ماهیت حکم با دستور، قرار عدم استماع صادر خواهد شد.
در برخی موارد دیده شده است که این درخواست‌ها پذیرفته می‌شوند.
لذا توصیه می‌شود شریکی که درخواست فروش دارد، در صورت امکان ابتدا پس از پرداخت دین با طرف مقابل تسویه کرده و بعد از فک رهن درخواست فروش ملک مذکور را به دادگاه ارائه کند.
البته ممکن است در اینجا با مشکلی روبه رو شویم که از ماده 267 قانون مدنی نشات می‌گیرد و براساس آن ماده زمانیکه شخص غیر مأذون دین را پرداخته و اجازه رجوع به مدیون را ندارد، لذا شریکی که دین شریک دیگر را بدون اجازه فرد دیگر پرداخت کند، قادر نیست برای استرداد وجوه ایداعی به او مراجعه کند.
فروش ملک مشاع بدون سند
قانون فروش ملک مشاع غیرقابل افراز
زمانیکه تصمیم واحد ثبتی براساس غیرقابل افراز بودن ملک باشد و این تصمیم مدت 10 روز مورد اعتراض قرار نگیرد و به واسطه دادگاه تایید شده و قطعی شود، در این صورت براساس ماده 9 آیین نامه قانون فروش و افراز ملک مشاع مبنی بر درخواست هرکدام از شرکا، دستور فروش ملک، دادگاه شهرستان محل وقوع ملک صادر می‌کند و دایره اجرای احکام نسبت به فروش ملک اقدام می‌کند.
فرض کنید مالکیت شرکا بر ملک، عدم وجود سند معارض مالکیت، اختتام جریان ثبتی و غیرقابل احراز بودن ملک به صورت قطعی تعیین شده باشد، لذا دستور دادگاه به فروش ملک مشاع دستوری غیرقابل تجدیدنظر خواهی و قطعی یا فرجام خواهی است و به صورت ثبت دستور نزد اداره اجرای احکام دادگاه و اداره اجرای احکام موظف به اجرای دستور هستند.
دستور فروش ملک مشاع یعنی چه؟
در دستور فروش آنچه با اهمییت است گواهی است که از اداره ثبت دریافت می‌کنید و دادگاه با بررسی آن دستور فروش ملک مشاع را صادر می‌کند.
هرچند دادگاه از جانب خود این امر را از اداره ثبت اسناد مورد استعلام قرار می‌دهد تا از غیرقابل افراز بودن ملک اطمینان حاصل کند.
بعد از اینکه دستور فروش صادر شد در مرحله اجرا، کارشناس رسمی ملک را بررسی کرده و بعد این نظریه ارزیابی و یا قیمت‌گذاری به شرکا ارائه می‌شود و ایشان در نهایت به مدت 3 روز زمان اعتراض دارند.
مستروکیل مرجعی برای پاسخ به سوالات قضایی و حقوقی شما است، می‌توانید با مراجعه به وبسایت مستروکیل جواب سوالات حقوقی و قضایی خود را دریافت کنید. در صورت نیاز به کمک و یا مشاوره می‌توانید با وکلای ما ارتباط برقرار کنید.
No comment