ملک مشاع چیست؟ هرآنچه که باید در مورد ملک مشاع بدانید

ملک مشاع یعنی چه؟ ملک مشاع به انگلیسی (Common property): براساس قانون، ملکی که بین دو یا چند نفر مختلف اشتراک دارد ملک مشاع گفته می‌شود. در اصطلاح حقوقی به این شرایط “اشاعه” گفته می‌شود. اشاعه به این معنی است که کلیه شرکا در قسمت به قسمت ملک سهیم هستند. در ادامه مستروکیل به بررسی کامل ملک مشاع و ملاحظات آن میپردزد.

ملک مشاعی چیست؟

برای مثال فرض کنید 2 نفر در مالکیت یک ملک شراکت دارند، بطوریکه 4 دانگ آن به طرف نخست و 2 دانگ دیگر به طرف دوم اختصاص دارد.در این شرایط قابلیت تفکیک 2 دانگ از 4 دانگ دیگر وجود ندارد و سهم فردی که از 2 دانگ برخوردار است بین کلیه ملک پراکنده شده است بعبارتی نمی‌توان نسبت به تفکیک دانگ‌ها از هم اقدام کرد.

شاید بتوانیم با ارائه مثالی دیگر به درستی این موضوع را بهتر درک کنیم.

فرض کنید فردی فوت کرده است و اموال وی بین ورثه تقسیم شده باشد. در این صورت ملک بین کلیه ورثه تقسیم می‌شود. هر چند در اینجا سهم جنس مذکر(مرد) دو برابر جنس مونث است اما بدیهی است که تمامی افراد و فرزندان وی از ارث سهم دارند. در این صورت برای سهم ورثه حد و مرزی تعیین نشده است و همگی به صورت همزمان و مشترک صاحب ملک مشاع خواهند بود.

در ساختمان‌های تجاری و مسکونی بخش‌هایی همچون راه‌پله، حیاط، پشت بام و غیره جزو املاک مشاع هستند، کلیه افراد و صاحبین در ملک و یا ساختمان مذکور سهیم هستند.

البته خوب است بدانید که اشاعه در صدور اسناد مجزا برای صاحبین ملک مشاع هیچگونه محدودیتی ندارد، لذا مالکین قادر خواهند بود با در نظر گرفتن میزان سهم خود برای صدور سند مجزا اقدام کنند. سهم مالکان مشاعی متقاضیان در این اسناد ذکر می‌شود.

پیشنهاد میکنیم هر زمانی که در مورد معامله یا قرارداد شما مشاعی می باشد حتما با وکیل ملکی متخصص و با تجربه مشاوره کنید.

انواع ملک مشاع

ملک مشاع ارادی

ملک مشاع ارادی زمانی است که افراد به صورت توافقی در آن شرکات می‌کنند، در این صورت هیچگونه قهر و غلبه‌ایی در ملک مشاع ایجاد نمی‌شود.

ملک مشاع قهری

در ملک مشاع قهری افراد به صورت ناخواسته و قهری با هم شریک می‌شوند. برای درک بهترن ملک مشاع قهری می‌توان به املاک ارثی بین افراد اشاره کرد.

ملک مشاع قابل افراز

زمانیکه شرکا بخواهند ملک مشاع را براساس سهم هر فرد از مال غیرمنقول مشاعی، تقسیم و جدا کنند باید فرآیند افراز ملک مشاعی صورت گیرد.

ملک مشاع در قانون مدنی

به لحاظ قانونی ملک مشاع در اصطلاح حقوقی یعنی ملکی که بین چند نفر به صورت مشترک باشد و در کنار ملک مفروز مورد استفاده قرار می‌گیرد.

براساس ماده 571 قانون مدنی ملک مشاع به این صورت تعریف شده است: شراکت متشکل از اجتماع حقوق چند مالک در شی واحد به صورت اشاعه.

ملک مشاع ورثه ای

همانطور که در ابتدا به مفهوم اصلی ملک مشاع پرداختیم باید بدانید که ملک مشاع در اصطلاح قانونی اشاعه هم گفته می‌شود بعبارتی ملکی است که بین چند نفر مشترک است.

اما یکی دیگر از انواع اشاعه به املاک موروثی اشاره دارد، زمانیکه فردی فوت می‌کند و ملکی از جانب وی به ورثه‌اش می‌رسد،در صورتیکه ورثه از یک نفر بیشتر باشند در این بین کلیه وراث در ملک مذکور مالکیت مشاع دارند.

ملک مشاع قولنامه ای

در برخی موارد ممکن است ملک مشاع از سابقه ثبتی برخوردار نباشد و به صورت مشاع در اختیار و مالکیت چند نفر باشد، به این املاک اصطلاحا املاک قولنامه‌ایی گفته می‌شود.

ملک مشاع بازداشتی

در صورتیکه اموال فردی به شخص ثالث زیر نظر دادگاه مورد توقیف قرار گیرد به آن ملک بازداشتی گفته می‌شود. باید بدانید که هرگونه خرید و فروش ملک بازداشتی پیگرد قانونی دارد و ممنون اعلام شده است.

حکم ملک مشاع

حکم ملک مشاع دلایل متعددی دارد که ممکن است در زمان افراز ملک مشاع، تقسیم ملک مشاع و یا هر عملی به واسطه دادگاه یا مراجع قانونی در صورت بروز مشکل بین افراد صادر شود.

حقوق ملک مشاع: قوانین ملک مشاع

در ادامه به برخی از ماده‌های قانونی می‌پردازیم که هرکدام از آن‌ها شرایطی را عنوان کرده است:

ماده 583 قانون مدنی: در این ماده هرکدام از شرکا بدون اجازه شریک دیگر می‌توانند سهم خود را به فرد دیگری منتقل کنند.

ماده 589 قانون مدنی: در این ماده عنوان شده است که هر کدام از شرکا هر زمانی که بخواهند می‌توانند تقاضای تقسیم مال مشترک داشته باشند، مگر در صورتی که تقسیم به سبب این قانون ممنوع شده و یا تمامی شرکا برعدم تقسیم وجه ملزمی ملتزم باشند.

ماده 591 قانون مدنی: هرزمانی که کلیه شرکا برای تقسیم مال مشترک رضایت داشته باشند، تقسیم به گونه‌ایی که شرکا تراضی کنند صورت می‌گیرد و در صورتی که بین شرکا توافقی انجام نگیرد حاکم یا قاضی حکم اجبار به تقسیم را صادر خواهد کرد. به این شرط که تقسیم موردنظر به ضرر هیچکدام از افراد نباشد، در صورتی که حاکم پس از بررسی با ضرر آن‌ها مواجه شود اجبار را جایز نمی‌داند و تقسیم می‌بایست به صورت تراضی بین شرکا باشد.

ماده 598 قانون مدنی: نحوه دقیق تقسیم به این صورت است که زمانی که مال مشترکی وجود داشته باشد براساس سهام شرکا مورد افراز قرار می‌گیرد و اگر آن مال قیمتی باشد طبق قیمت تعدیل صورت می‌گیرد و پس از افراز یا تعدیل، در حین عدم تراضی بین شرکا حص آن به صورت قرعه مشخص می‌شود.

ماده 475 قانون مدنی: هرکدام از شرکا به لحاظ قانونی یا شرعی مجازند تا سهم خود را به فرد دیگری اجاره دهند، زمانی مشکل پدید می‌آید که ملک را باید به مستاجر تحویل دهید، در این صورت پیش از ورود مستاجر به ملک باید از همه شرکا اجازه گرفته شود. در صورتی که اجازه از شرکا گرفته نشود به لحاظ قانونی مشکل آفرین خواهد شد. اگر در این بین یکی از شرکا صغیر یا مجنون باشد باید از دادگاه اجازه صادر شود.

ساخت ملک مشاع: احداث بنا در ملک مشاع

برای ساخت و ساز باید رضایت کلیه مالکان را بدست آورید، هیچکدام از شرکا نمی‌توانند بدون اجازه و خودسرانه برای احداث بنا اقدام کنند در این صورت قانون به شرکا اجازه شکایت را داده است.

برای احداث بنا در ملک و یا ساخت و ساز در آن ابتدا باید تقسیم انجام شود و پس از مفروز شدن ملک مذکور، هر کدام قادرند هر تصمیمی که دارند برای سهم خود اجرا کنند.

ساخت و ساز در املاک مشاعی باید در صورت رضایت کلیه مالکان صورت گیرد، برای مثال اگر شما در یک زمین 3 دانگ شریک باشید و به صورت کامل اقدام به ساخت و ساز در آن کنید، شریک شما قادر نیست مجددا در آن ملک اقدام به ساخت و ساز کند، از این رو وی قادر است شکایت خود را در این باره اعلام کند.

ملک مشاع کشاورزی

زمانیکه افراد به صورت قهری یا ارادی در یک زمین کشاورزی با هم شراکت داشته باشند هرکدام از آن‌ها در کاشت، داشت و برداشت محصول سهم دارند. در برخی موارد ممکن است فردی در هزینه‌ها و سود به عمل آمده از کاشت و برداشت محصول آن زمین دخالتی نداشته باشد و سبب شود تا برای افراد سوال باشد که در این صورت فرد قادر است در ملک مذکور ادعای مالکیت کند؟

در اینجا باید گفت اگر براساس قانون، پرداخت هزینه‌های صورت گرفته لازم و ضروری باشد فرد موظف است که سهم خود را پرداخت کند. اما پرداخت نکردن نمی‌تواند دلیلی باشد تا وی از حق مالکیت محروم شود.

هر فرد در صورت شراکت در زمین کشاورزی مشاعی قادر است نسبت به فروش و یا رفت و آمد در آن تصمیم‌گیری کند، زیرا این مجوز را قانون به وی داده است.

کارشناسی ملک مشاع

کارشناسی ملک مشاع زمانی صورت می‌گیرد که افراد قصد داشته باشند نسبت به تفکیک یا تقسیم ملک موردنظر خود اقدام کنند در این صورت باید پیش از هر اقدامی از کارشناس راه و ساختمان برای تنظیم و تهیه نقشه تفکیک ملک مذکور کمک بگیرند.

ثبت ملک مشاع

همانطور که در ابتدا گفتیم ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که بین چند نفر مشترک باشند و افراد در این ملک سهم داشته باشند پس در این صورت برای ثبت ملک مشاع نام تمامی افرادی که در ملک سهیم هستند در سند ذکر می‌شود.

سند ملک مشاع

اقدام برای کسب سند ملک مشاع دارای مراحل قانونی است که باید در ابتدا عمل تفکیک و افراز ملک مشاع صورت گیرد، پس از آن هر شخص می‌تواند به صورت جداگانه نسبت به دریافت سند ملک خود اقدام کند.

معمولا افراد به دلایل مختلف برای گرفتن سند ملک مشاع رغبت نمی‌کنند زیرا در این صورت افراد برای سهم خود تصمیماتی دارند که ممکن است شرکا راضی نباشند به همین سبب توصیه می‌شود پیش از اقدام برای دریافت سند ملک مشاع ابتدا به دنبال تفکیک ملک موردنظر خود باشید.

شریک ملک مشاع

زمانیکه حرف از ملک مشاع به میان می‌آید باید بدانید که افراد این ملک را با هم شریک هستند و هرکدام از شرکا درآن ملک سهم جداگانه‌ایی دارند.

سبب اشاعه و مالکیت مشاع

سبب اشاعه شراکت دو یا چند شخص در حق یا مالی گفته می‌شود. این شراکت قادر است به صورت ارادی باشد مانند شراکتی که از خرید و فروش اموال صورت می‌گیرد.

اگر افرادی ملکی را به صورت مشاع خریداری بکنند این ملک ممکن است به صورت قهری یا شراکتی باشد که برای ورثه پس از فوت مورث در اموال او ایجاد می‌شود.

آثار مشاع بودن ملک این است که هرکدام از مالکان ملک مشاع در هر نقطه از ملک قادر خواهند بود که با توجه به سهم خود ادعای مالکیت داشته باشند در مقابل ملک مفروز قرار می‌گیرد.

دعاوی مالی مربوط به املاک مشاع

دعاوی مرتبط با املاک مشاع	ماده‌های قانونی
دعوای فروش املاک مشاع درصورت اختلاف در مالکیت	نظریه مشورتی 11/10/62-4749/7
دعوای تقسیم ملک مشاع در صورتی که در مالکیت نیز اختلاف باشد	نظریه مشورتی 11/10/62-4749/7
دعوای افراز ملک مشاع در صورتی که در مالکیت نیز اختلاف باشد	نظریه مشورتی 11/10/62-4749/7
دعوای الزام به فروش ملک مشاع در صورت اختلاف در مالکیت	ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده 9 آیین نامه آن
ابطال صورت جلسه افراز در صورت اختلاف در مالکیت
دعوای بطلان تقسیم در صورت اختلاف در مالکیت

مِلکِ مُشاع، به معنی خاک بخش نشده دراصطلاح به معنی سرزمین بخش نشده‌ای است که میان دو یا چند تن مشترک باشد و مالکین مشاعی در مال شریک می‌باشند بدون اینکه متصرفات آنان مشخص باشد. مشاع در مقابل مفروز (به معنای جداکرده شده‌است که مالکان و حدود آن مشخص شده) است.

ویکیپدیا

ما در مستروکیل قصد داریم به شما در زمان بروز مشکلات ملکی کمک کنیم؛ ما قصد داریم بهترین وکیل ملکی را به شما معرفی کنیم، می‌‌توانید با مراجعه به این صفحه مطالب مفید بیشتری را مطالعه کنید.